正面が普通商業・併用住宅地区、裏面が普通住宅地区のように、
路線ごとに地区区分が違う宅地では、どの地区の加算率を使うのか。
財産評価基本通達と、国税庁の質疑応答事例・タックスアンサーをもとに整理しました。
正面路線と裏面路線で地区区分が異なるときは、
正面路線の地区区分に応じた二方路線影響加算率を適用すると考えられます。
国税庁のタックスアンサーが、二方路線影響加算率を名指ししたうえで、
「正面路線の地区に応じた率を適用」すると説明しています。
裏面路線価に乗じる奥行価格補正率も、正面路線の地区区分の率を使います。
加算率だけでなく、補正率もそろえる点に注意が必要です。
ただし、どちらを正面路線とするかの判定だけは、各路線をそれぞれの地区区分の奥行価格補正率で比べます。
詳しい回答は詳細タブの1章へ
| 計算の段階 | 使う地区区分 | 主な根拠 |
|---|---|---|
| 正面路線の判定 | 各路線それぞれの地区 | 質疑応答事例「正面路線の判定(1)」 タックスアンサーNo.4604（注1） |
| 正面路線価の奥行価格補正 | 正面路線の地区 | 質疑応答事例「地区の異なる2以上の路線に接する宅地の評価」 |
| 裏面路線価の奥行価格補正 | 正面路線の地区 | タックスアンサーNo.4604（注2） 財産評価基本通達17(2)の「正面路線の路線価とみなし」 |
| 二方路線影響加算率 | 正面路線の地区 | タックスアンサーNo.4604（注2） |
| 借地権割合 （借地権等を評価する場合） | 原則、正面路線の割合 | 質疑応答事例「地区の異なる2以上の路線に接する宅地の評価」 |
確認事項の全件は詳細タブの9章へ
正面路線の地区区分に応じた率を使うと考えられます。
財産評価基本通達17の本文には、地区が異なる場合にどの地区の率によるかの明文はありません。
しかし、国税庁のタックスアンサーNo.4604が、二方路線影響加算率を名指ししたうえで、
「地区の異なる2以上の路線に接する宅地を評価する場合には、正面路線の地区に応じた率を適用して評価します」
と説明しています（4章）。
これも正面路線の地区区分の率です。
通達17は、裏面路線の路線価を「正面路線の路線価とみなし」、その路線価に基づいて計算するとしています。
側方路線（角地）の質疑応答事例でも、側方路線影響加算額の計算に、正面路線の地区の奥行価格補正率を用いています（4章）。
各路線の路線価に、その路線自身の地区区分の奥行価格補正率を乗じた金額で比べ、高い方を正面路線とします。
判定の段階は各路線の地区の率、判定後の計算は正面路線の地区の率、と使い分けます（5章）。
路線価地域は、財産評価基本通達14-2により、次の7つの地区に区分されています。
地区区分は、路線価図で路線価を囲む記号により表示されています。
ビル街地区／高度商業地区／繁華街地区／普通商業・併用住宅地区／普通住宅地区／中小工場地区／大工場地区
奥行価格補正率・側方路線影響加算率・二方路線影響加算率などの画地調整率は、この地区ごとに定められています。
そのため、宅地が地区の異なる2つの路線に接すると、どの地区の率を使うかが問題になります。
正面と裏面に路線がある宅地の価額は、次の(1)及び(2)に掲げる価額の合計額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。
(1) 正面路線の路線価に基づき計算した価額
(2) 裏面路線（正面路線以外の路線をいう。）の路線価を正面路線の路線価とみなし、その路線価に基づき計算した価額に付表3「二方路線影響加算率表」に定める加算率を乗じて計算した価額
側方路線影響加算（通達16）の(2)も、「側方路線の路線価を正面路線の路線価とみなし」と、通達17と同じ構造です。
通達16(1)は、正面路線を「原則として、前項の定めにより計算した1平方メートル当たりの価額の高い方の路線」と定めています。
三方・四方に路線がある宅地（通達18）は、通達16と17の方法を併用して計算します。
| 地区区分 | 二方路線 （付表3） | 側方・角地 （付表2） | 側方・準角地 （付表2） |
|---|---|---|---|
| ビル街地区 | 0.03 | 0.07 | 0.03 |
| 高度商業地区・繁華街地区 | 0.07 | 0.10 | 0.05 |
| 普通商業・併用住宅地区 | 0.05 | 0.08 | 0.04 |
| 普通住宅地区・中小工場地区 | 0.02 | 0.03 | 0.02 |
| 大工場地区 | 0.02 | 0.02 | 0.01 |
通達16〜18と付表の本文には、正面と側方・裏面で地区が異なる場合に、どの地区の率によるかは書かれていません。
この点は、次の4章の国税庁の取扱いで補われています。
奥行価格補正率、側方路線影響加算率、二方路線影響加算率は、路線価図に示された地区等に応じた率が定められています。奥行価格補正率等の調整率表は国税庁ホームページに掲載されています。
令和8年4月1日現在法令等。根拠法令等は「評基通13、14、15～18」
なお、地区の異なる2以上の路線に接する宅地を評価する場合には、正面路線の地区に応じた率を適用して評価します。
同じタックスアンサーの計算式は、二方路線影響加算額を「裏面路線価×奥行価格補正率×二方路線影響加算率」と示しています。
この（注2）が、二方路線影響加算率を名指ししたうえで、
正面路線の地区の率によるとしている点が、今回の論点のもっとも直接的な根拠です。
【照会要旨】次の図のように、地区の異なる2の路線に接する宅地の価額は、高度商業地区、普通商業・併用住宅地区のいずれの地区の奥行価格補正率を適用して評価するのでしょうか。
令和7年8月1日現在の法令・通達等に基づく。関係法令通達は財産評価基本通達15、16。タックスアンサーNo.4605も同旨
【回答要旨】正面路線の地区である高度商業地区の奥行価格補正率を適用して評価します。
また、側方路線影響加算額についても正面路線の地区、すなわち高度商業地区の奥行価格補正率及び側方路線影響加算率を適用して計算します。
この事例の図は、正面が高度商業地区（3,000千円）、側方が普通商業・併用住宅地区（1,850千円）の角地です。
計算例は「3,000,000円×1.00＋1,850,000円×1.00×0.10」に地積を乗じており、
側方路線についても、正面路線の地区（高度商業地区）の奥行価格補正率と側方路線影響加算率0.10を使っています。
上の質疑応答事例は角地（側方路線）の例で、二方路線を例にした質疑応答事例は見当たりません。
それでも二方路線に同じ扱いをしてよいと考えられる理由は、次の3点です。
原則として、その宅地の接する各路線の路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した金額の高い方の路線を正面路線とします。
質疑応答事例「正面路線の判定(1)」（関係法令通達16）。タックスアンサーNo.4604（注1）にも同じ記載
なお、地区の異なる2以上の路線に接する宅地の場合には、正面路線は、それぞれの路線の路線価に各路線の地区に適用される奥行価格補正率を乗じて計算した金額を基に判定します。この場合、路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した金額が同額となる場合には、原則として、路線に接する距離の長い方の路線を正面路線とすることとなります。
判定の段階では、正面路線の地区の率ではなく、各路線自身の地区の率を当てます。
判定の段階から1つの地区の率にそろえてしまうと、正面路線を取り違えることがあります（6章の計算例の①）。
整形地、間口15m・奥行30m、地積450平方メートルの宅地です。
間口狭小・奥行長大などほかの画地補正はないものとします。
路線A：普通商業・併用住宅地区、路線価300千円
路線B：普通住宅地区、路線価310千円
奥行30m（28m以上32m未満）の奥行価格補正率は、普通商業・併用住宅地区1.00、普通住宅地区0.95です（付表1）。
①で、もし判定の段階からBにも普通商業・併用住宅地区の率1.00を当てると、
310,000円となってBが正面路線になってしまいます。
判定は各路線自身の地区の率で行う、という5章の取扱いが効いてくる場面です。
借地権の価額を評価する場合で、接する各路線の借地権割合が異なるときは、
原則として正面路線の借地権割合を適用します（質疑応答事例「地区の異なる2以上の路線に接する宅地の評価」）。
地区区分と同じく、正面路線にそろえる考え方です。
二方路線影響加算額に、裏面路線に接する距離の割合を乗じて調整します（タックスアンサーNo.4604）。
算式は「裏面路線価×奥行価格補正率×二方路線影響加算率×（裏面路線に接する距離÷裏面側の宅地の幅）」の形です。
側方路線に接していても、現実に角地としての効用を有しない場合は、
側方路線影響加算率に代えて二方路線影響加算率を適用します（タックスアンサーNo.4604の注）。
路線ごとに地区が異なる今回の場合とは、別の取扱いです。
宅地が2以上の地区にまたがる場合は、原則として、その宅地の面積によりいずれか一の地区を判定し、
判定した地区の画地調整率を用いて評価します（質疑応答事例「宅地が2以上の地区にまたがる場合の宅地の評価」）。
正面と裏面の地区が異なる二方路線について、
どの地区の率によるかを直接判断した裁決・判例は、確認した範囲では見当たりませんでした。
| 資料 | 内容 | 今回の論点との関係 |
|---|---|---|
| 財産評価基本通達17 | 二方路線影響加算。 裏面路線価を正面路線の路線価とみなして計算し、 付表3の加算率を乗じる | 計算の枠組み。 地区が異なる場合の明文はない |
| 財産評価基本通達16 | 側方路線影響加算。 17と同じ構造で、(1)で正面路線を定義 | 正面路線の定義と、 17との対応 |
| 財産評価基本通達付表3 | 二方路線影響加算率表 | 地区ごとの率 |
| タックスアンサーNo.4604（注1） | 地区の異なる路線は、 各路線の地区の奥行価格補正率で正面路線を判定 | 正面路線の判定方法 |
| タックスアンサーNo.4604（注2） | 二方路線影響加算率を含め、 正面路線の地区に応じた率を適用 | 直接の根拠 |
| 質疑応答事例 「地区の異なる2以上の路線に接する宅地の評価」 （No.4605も同旨） | 側方路線の加算額も、 正面路線の地区の奥行価格補正率と加算率で計算。 借地権割合も原則として正面路線 | 側方の例 二方にも同じ考え方 |
| 質疑応答事例 「正面路線の判定(1)」 | 地区の異なる路線は、 各路線の地区の奥行価格補正率で判定 | 正面路線の判定方法 |
| 財産評価基本通達20-7（注）3 | 容積率の異なる地域にわたる宅地で正面路線をみなす場合、 その路線の地区区分による | 別の場面 考え方が整合的 |
| 質疑応答事例 「宅地が2以上の地区にまたがる場合の宅地の評価」 | 面積により一の地区を判定し、 その地区の画地調整率を用いる | 別論点（区別が必要） |